上半年业绩增速环比回落

　　截至8月28日，已经公布半年报的房地产公司全年实现了主营业务收入1314.2亿元，同比增长23.7%。实现净利润179.0亿元，同比增长19.0%，房地产的盈利持续增加，但是同比增速落后于一季度的129.0%和78.0%。笔者认为，自4月份以来的房地产政策对上市公司的盈利抑制作用得到了一定的显现。

　　由于房地产行业采用预售房屋的销售方式，因此房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致，我们认为房地产公司的预收账款的增加额和营业收入的合计值能在一定程度上反映公司当期的经营收入情况。我们考察申万房地产行业已经公布半年报的上市公司的预收账款增加额与营业收入合计值的变化情况，经历2008年底的低谷后， 近几个季度的合计值保持在较高水平。2010年二季度来看，合计值从一季度的864亿元降至464亿元，这说明2010年房地产行业真实收入情况已经开始显现下滑迹象。

　　在政策未放松的大环境下， 房地产行业上市公司下半年收入的将提升难言顺利。

　　毛利率下半年将收窄

　　半年报显示，房地产公司平均毛利率水平为36.45%，对比一季度的38.12%有所下降。毛利率下降的主因是，房价在短期内的上涨因政策的打压有所趋缓。预计下半年房地产上市公司的毛利率有进一步收窄的可能。

　　从资产负债情况看，负债率有所提升，从一季度的0.66上升到二季度的0.68。预计后期融资渠道日趋困难的情况下，资产负债率难以短期大幅下降。后续资金压力较大将逐步加大。